Etat des lieux et huissier de justice – le décret n° 2016-382 et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est paru au Journal Officiel du 31 mars 2016.

Ce décret d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) concerne tant les locations de logement vide relevant du régime de la loi du 6 juillet 1989 que les locations meublées à usage de résidence principale du Titre Ier bis de cette même loi.

Seuls les états des lieux amiables sont visés par les dispositions du présent décret, y compris lorsqu’ils sont réalisés par huissier de justice, conformément à l’article 3-2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :
Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Ne sont en revanche pas concernés les états des lieux établis par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, sur le fondement de l’article 3-2, alinéa 2, de la loi susvisée.

Afin de limiter les situations conflictuelles en la matière, l’état des lieux amiable porte sur « l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ».

Le décret instaure donc une concordance entre les locaux et équipements mentionnés dans le contrat de bail et l’état des lieux (cave, parking…).

Le formalisme de l’état des lieux amiable est également revu afin de faciliter la comparaison entre l’état entrant et sortant des locaux loués et prévoit une liste minimale d’informations à faire apparaître, sans pour autant prévoir de sanction en cas de manquement.

Vous pouvez consulter la liste de ces informations en cliquant ICI :

Le décret définit enfin la notion de vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal et son appréciation, par les parties au contrat, est renvoyée aux accords collectifs locaux de location conclu en application des articles 41 et 42 de Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, par l’application d’une grille de vétusté.

Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1er juin 2016.

Il est également reproduit ci-après :

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

• Chapitre Ier : Dispositions relatives à l’établissement de l’état des lieux

Article 1
L’état des lieux prévu à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée doit porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

Article 2
L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Article 3
L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

• Chapitre II : Dispositions relatives à la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Article 4
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

• Chapitre III : Dispositions communes

Article 5
Le présent décret entre en vigueur le 1er juin 2016.

Article 6
La ministre du logement et de l’habitat durable est chargée de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.