Actualité législative – août 2014

 

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi PINEL

Ce texte a principalement pour objet de dynamiser les commerces de proximité. Un des moyens prévus par le législateur visant à maintenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires réside dans la rénovation du régime des baux commerciaux dont les dispositions font l’objet du Titre Ier de la loi. Ce Titre intéresse plus particulièrement les huissiers de justice et notamment sur les points suivants (pour accéder à la totalité de la loi, cliquer ici) :

 

1) Allongement de la durée du bail dérogatoire

L’article 3 de la loi prévoit l’allongement de la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans afin de les rendre plus attractifs pour les commerçants souhaitant tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant (art. L. 145-5 du Code de commerce). A l’arrivée du terme, en cas de maintien dans les locaux, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le statut a vocation à s’appliquer.

Les nouvelles dispositions seront applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit le 1er septembre 2014.

En ce qui concerne les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, ceux-ci restent régis par les dispositions qui leurs étaient applicables. Toutefois, les dispositions relatives à l’état des lieux, telles qu’issues de la présente loi, s’appliquent à toute restitution à la condition qu’un état des lieux ait été établi lors de la prise de possession.

 

2) Etat des lieux obligatoires

Une disposition rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux tant lors de la prise en possession des locaux que lors de leur restitution. Cette mesure vaut pour le bail dérogatoire (art. 3 de la loi et L. 145-5, C. com.), le bail professionnel (art. 16 de la loi et 57 A, L. n° 86-1290, 23 déc. 1986) et le bail commercial (art. 13 de la loi et L. 145-40-1, C. com.).

Le domaine d’application est particulièrement large en matière de bail commercial puisqu’il vise également la cession du droit au bail et la cession ou la mutation à titre gratuit du fonds.

Sur le modèle de l’état des lieux en matière de bail d’habitation, deux situations (amiable et pathologique) sont ainsi envisagées :

  • un état des lieux amiable et contradictoire qui peut être effectué par un tiers mandaté par les parties, dont l’huissier de justice ;
  • un état des lieux dressé par le seul huissier de justice (activité monopolistique), à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il est à noter que le tarif dans cette hypothèse est également à coût libre.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à toute restitution d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi, à la condition qu’un état des lieux ait été établi lors de la prise de possession.

 

3) Rédaction du bail commercial

Le contrat de location devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Chaque année, le bailleur devra adresser un état récapitulatif au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

 

4) Clause de garantie en cas de cession de bail commercial

La clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur est dorénavant limitée dans la durée puisqu’un nouvel article L. 145-16-2 dispose que le bailleur ne pourra l’invoquer que pendant trois ans.

A l’heure actuelle, en l’absence de stipulation particulière, la garantie solidaire du cédant ne joue pendant la durée du bail lui-même et lorsque le bail se poursuit par tacite reconduction (Cass. 3e civ., 7 févr. 2007 : JurisData n° 2007-037242 ; Loyers et copr. 2007, comm. 78, Rev. Loyers 2007, p. 179, note C. Quément).

Par ailleurs, le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

 

5) Vente du local commercial

La loi instaure un droit de préférence du locataire lorsque le bailleur envisage de vendre le local à usage commercial.

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre le local, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La loi ne parle pas de signification mais comme toute notification peut être faite par signification, l’huissier de justice pourra intervenir en la matière. C’est d’ailleurs à conseiller au vu des mentions à peine de nullité et du contentieux possible.

La notification doit, à peine de nullité, reproduire les alinéas de l’article L. 145-46-1 et indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Le locataire a un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, faire notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

 

6) Limitation de la hausse du loyer à 10% par an

La variation du loyer est limitée à 10% dans les hypothèses prévues aux articles L. 145-34 et suivants du Code de commerce. Les variations seront calculées sur la base des indices des loyers commerciaux et des loyers des activités tertiaires.

 

7) Congé

Le congé de l’article L. 145-9 qui jusqu’à présent ne pouvait être donné que par acte extra-judiciaire pourra désormais également être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Pour la sécurité qu’elle apporte et la date certaine de remise qu’elle réalise, la signification doit rester le mode privilégié de la délivrance d’un congé.

Par ailleurs, l’article L. 145-4 est modifié par la suppression des termes « à défaut de convention contraire », laissant la possibilité au preneur de ne donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale.