Actualité législative – octobre 2015

 

Logement meublé, bail d’habitation et calendrier d’entrée en vigueur de la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques

 

I – Logement meublé : la liste des meubles prévue par la loi ALUR publiée par le décret du 31 juillet 2015 :

Le décret du 31 juillet 2015, publié au Journal Officiel du 5 août 2015, fixe la liste des meubles devant au minimum garnir le logement pour que celui-ci puisse faire l’objet d’un bail sous le régime spécifique prévu par les articles 25-3 et suivants de la Loi du 6 juillet 1989.

Ces éléments sont les suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A partir du 1er septembre 2015, date d’entrée en vigueur du décret, ne pourront faire l’objet d’un bail meublé (sous peine de risque de voir le bail requalifié en bail d’habitation de droit commun) que les logements comportant au minimum les éléments ci-dessus.

 

 

II – Bail d’habitation : ce qui change au 1er août 2015 :

Quinze mois après la publication de la loi ALUR sont entrés en vigueur au 1er août 2015 deux décrets d’application pris par le ministère du Logement visant à encadrer les loyers et à rendre obligatoire l’utilisation d’un contrat type pour la conclusion d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

 

1/ L’encadrement annuel de l’évolution des loyers à Paris

L’article 6 de la loi ALUR visait, dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, à encadrer le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l’occasion de son renouvellement.

Le Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 a pour objet de définir les modalités d’application de ce dispositif d’encadrement des loyers.

Il précise, à cet effet, le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer.

A Paris, l’encadrement du niveau des loyers est appliqué depuis le 1er août 2015 pour définir un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré, est défini par le préfet dans un arrêté publié le 26 juin 2015, pour chaque catégorie de logement et chaque secteur géographique, sur la base des données produites par un observatoire local des loyers agréé par la ministre.

Le dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne peut désormais excéder de 20 % un loyer de référence défini par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Il s’agit d’une médiane calculée à partir d’un sondage réalisé en 2014 sur 23 000 logements dans 80 quartiers de la capitale, en prenant en compte diverses caractéristiques (nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée).

 

2/ Le contrat type de location

L’article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoyait le respect d’un contrat type pour l’élaboration des baux d’habitation. Le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, entré en vigueur le 1er août 2015, définit ces contrats types qui s’appliquent aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique.

Les contrats de location signés à partir du 1er août doivent désormais obligatoirement mentionner :

- la liste des équipements ;

- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;

- les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires ;

- les modalités de récupération des charges ;

- le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.

De plus, une notice d’information, rappelant les principaux droits et obligations des parties, doit être annexée au bail à compter du 1er août. Son contenu a été défini par arrêté du 29 mai 2015.

 

 

III – Calendrier d’entrée en vigueur de la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques :

Au Journal officiel du 07 août 2015 a été publiée la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

 

1°) Dispositions tarifaires :

L’article 50 de la loi inscrit désormais le tarif des professions réglementées du droit dans le code de commerce et subordonne la réforme à la parution de deux textes :

- Un décret en Conseil d’Etat, commun à toutes les professions qui doit venir préciser les modalités d’application de la nouvelle loi et notamment les modes d’évaluation des « coûts pertinents » et de la « rémunération raisonnable » prévus au nouvel article L. 444-1 du Code de commerce ainsi que les caractéristiques de la péréquation prévue au deuxième alinéa du nouvel article L. 444-2 ;

- un arrêté par profession qui fixera concrètement les nouvelles règles tarifaires. Ces deux textes devraient, selon le IV de l’article 50 de la loi, être publiés au plus tard fin février 2016.

 

2°) Règles relatives à l’installation :

L’article 52 de la loi prévoit de nouvelles règles en matière d’installation et notamment un principe de libre installation dans les zones où l’implantation d’offices apparaît utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services.

L’entrée en vigueur de cette disposition nécessite l’établissement d’une carte établie conjointement par les ministres de la justice et de l’économie, sur proposition de l’Autorité de la concurrence.

Aux termes du VII de l’article 52 de la loi, cette disposition entrera en vigueur au plus tard le 1er février 2016 mais son application effective restera subordonnée à l’établissement de la carte susmentionnée.

 

3°) Réforme de la compétence territoriale :

L’article 54 de la loi modifie l’article 3 de l’ordonnance de 1945 en prévoyant l’extension de la compétence territoriale à la Cour d’appel pour les matières monopolistiques et en prévoyant une compétence nationale pour les matières concurrentielles dont les constats à la requête des particuliers. Aux termes du II de l’article 54 de la loi, cette disposition, concernant ces deux compétences, entrera en vigueur le 1er janvier 2017.

A compter du 1er janvier 2017, notre compétence territoriale sera donc nationale pour procéder au recouvrement amiable ou judiciaire de toute créance ainsi qu’aux constatations purement matérielles ; elle s’exercera,  pour les significations et l’exécution des décisions de justice, dans le ressort de la Cour d’Appel de Versailles, qui s’étend sur les départements des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), du Val d’Oise (95) et de l’Eure-et-Loir (28).

 

4°) Cessation des fonctions à l’âge de soixante-dix ans :

La disposition prévue à l’article 54 2°) de la Loi et imposant aux huissiers de justice la cessation de leurs fonctions lorsqu’ils atteignent l’âge de soixante-dix ans entrera en vigueur au 1er août 2016. A partir de cette date, les huissiers de justice ayant atteint cet âge pourront solliciter l’autorisation du ministre de la justice pour continuer d’exercer leurs fonctions jusqu’à la prestation de serment de leur successeur pour une durée qui ne pourra excéder douze mois.

De fait, sous réserve de l’autorisation du garde des sceaux, cette disposition s’appliquera pleinement à partir du 1er août 2017.

 

5°) Création de la Profession de commissaire de justice :

La création de la profession de commissaire de justice regroupant les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire nécessite la publication d’une ordonnance qui devra être prise au plus tard en juin 2016.

 

6°) Interprofessionnalité capitalistique :

L’article 65 de la loi autorise le gouvernement à prendre une ordonnance qui devra intervenir au plus tard en avril 2016 aux fins d’organiser le fonctionnement de l’interprofressionnalité capitalistique des professions du droit et du chiffre concernées.

 

7°) Petites liquidations :

L’intervention des huissiers de justice en matière de petite liquidation est subordonnée à la parution d’une ordonnance au plus tard en juin 2016

 

8°) Procédure des petites créances :

L’entrée en vigueur de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances est subordonnée à l’entrée en vigueur d’un décret en conseil d’état.

 

 

IV – Les dispositions de la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques qui impactent l’activité professionnelle des huissiers de justice :

1°) Création d’une insaisissabilité de droit de la résidence principale des entrepreneurs et professionnels indépendants :

Le principe d’insaisissabilité de droit de la résidence principale des entrepreneurs et professionnels indépendants est prévu par l’article 206 de ladite loi et la modification de l’article 526-1 du Code de commerce.

Jusqu’à maintenant, les entrepreneurs individuels (dont les auto-entrepreneurs) avaient la possibilité de former une déclaration d’insaisissabilité de leur résidence principale auprès d’un notaire.

Il ne s’agissait que d’une simple faculté instaurée par la loi Dutreil en 2003 mais très peu utilisée au vu des coûts de l’acte notarié à établir.

Désormais, cette insaisissabilité de la résidence principale s’appliquera de plein droit aux créanciers professionnels de toute personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.

Cette disposition est en vigueur depuis le 08 août 2015 mais le IV de l’article 206 de la loi prévoit que celle-ci n’aura d’effet « qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle après la publication de la présente loi. Les déclarations et les renonciations portant sur l’insaisissabilité de la résidence principale publiées avant la publication de la présente loi continuent de produire leurs effets ». Par ailleurs, L’insaisissabilité ne sera pas opposable à l’administration fiscale en cas de fraude fiscale.

 

2°) Bail d’habitation :

La loi vient corriger la loi « Alur » de mars 2014 pour clarifier certains points et soutenir l’investissement locatif.

Précision des règles de congé en cas d’acquisition d’un bien occupé :

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Alur, dans le cas d’une acquisition d’un bien occupé, le nouveau propriétaire ne pouvait délivrer un congé pour vente qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise n’était, lui, autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou « si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans »

Cette disposition de la loi Alur étant peu claire, la loi vient modifier l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour clarifier la délivrance des congés consécutivement à l’acquisition d’un immeuble occupé :

Congé pour vente :

- le propriétaire acquéreur pourra délivrer congé pour vente au locataire à compter du terme du contrat si ce dernier intervient plus de trois ans après l’acquisition de l’immeuble ;

- Si le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Congé pour reprise :

La loi précise que le délai de deux ans démarre à compter de l’achat et non pas à l’expiration du bail en cours : le congé est donc délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail mais ses effets sont reportés à l’expiration d’un délai de deux ans après l’achat.

Ces dispositions sont en vigueur depuis le 08 août 2015.

 

3°) Réduction du préavis à un mois pour tous locataires d’un logement loué vide en « zone tendue » :

La loi Alur avait réduit le préavis en cas de congé délivré par le locataire à un mois au lieu de trois pour les locations vides en zone tendue (Les 28 agglomérations de métropole visées par le Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

Toutefois, dans la version de la loi Alur, ce nouveau délai de préavis ne s’appliquait qu’aux nouveaux contrats, c’est-à-dire à ceux signés, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014.

La loi revient sur cette règle et permet à tous les locataires d’un logement loué vide situé en zone tendue de bénéficier de ce préavis réduit à un mois, quelle que soit la date de signature de leur bail, avant ou après la loi Alur.